O možu, ki je brez ženine vednosti prodal njuno skupno stanovanje

Stvarno pravo je polno presenečenj. Običajni državljani namreč pogosto ne razumejo kompleksnosti njegovih institutov, kot so priposestvovanje, dobrovernost, varstvo posesti, varstvo tretjega, zemljiška knjiga ipd. In kdo bi jim zameril. Še mi, pravni strokovnjaki se moramo redno izpopolnjevati, spremljati novosti in študirati sodno prakso, da smo z vsem skupaj kolikor toliko na tekočem. 

V tokratni kolumni vam bom opisal, kako se lahko zgodi, da zemlja, za katero ste prepričani, da je vaša, to v resnici ni, zakaj se je tako težko znebiti najemnikov, pa četudi ti očitno kršijo najemno pogodbo, in kako se lahko zgodi, da mož meni nič tebi nič veljavno proda stanovanje, ki je sicer skupna last njega in njegove soproge. 

Priposestvovanje lastninske pravice 

Če menite, da dejstva, da živite v nekem stanovanju, kot da ste njegov lastnik, da neko posest vzorno obdelujete, da v gozdu, za katerega ste prepričani, da je vaš, sekate drevesa, že zadostujejo za to, da vam bo lastninska pravica brezpogojno priznana, ne da bi preverili, kaj o lastništvu sploh pravi zemljiška knjiga, se lahko zelo motite, lahko pa tudi ne. Vse je odvisno od okoliščin konkretnega primera.    

Zakon namreč določa, da lahko dobroverni lastniški posestnik nepremičnine pridobi lastninsko pravico na njej po preteku desetih let. In kaj to pomeni? Pomeni to, da nekdo, ki izvršuje posest na nepremičnini tako, kot da je ta njegova in je glede tega lastništva tudi v dobri veri (se pravi, da je v opravičljivi zmoti, da je njen lastnik), na taki nepremičnini pridobi  tudi formalno lastninsko pravico po obdobju desetih let takega izvrševanja.

Nečakinji sem posodila stanovanje in avto, zdaj, ko ju potrebujem, mi ju noče vrniti

Sodna praksa vsebuje veliko zanimivih primerov na temo priposestvovanja lastninske pravice. V enem izmed takih je bila neka gospa prepričana, da je lastnica parcele, dokler ni z grozo ugotovila, da temu ni tako, saj ji je nasprotna stranka dokazala, da je prav ona tista, ki je v zemljiško knjigo vpisana kot lastnica, pa čeprav je gospa skrbela zanjo, jo obdelovala ipd. 

No, zadeva se je na koncu vendarle končala njej v prid. Sodišče je namreč izreklo, da čeprav načeloma res velja, da odsotnost vpisa v zemljiški knjigi izključuje dobrovernost stranke, pa je treba upoštevati to, da se je v konkretnem primeru izkazalo, da je gospa s pokojnim možem dala parcelo odmeriti že pred mnogo leti, kar izhaja tudi iz tako imenovanega naznanilnega lista. In čeprav naznanilni list ni podlaga za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, je bila dotična gospa glede tega v zmoti, saj je očitno mislila, da je postopek v zvezi s pridobitvijo lastninske pravice z izdajo naznanilnega lista končan.

PREBERITE ŠE --> Stanovanje v naši hiši smo oddali mladi družini, to je bila velika napaka

V nekem drugem primeru je sodišče jasno izreklo, kaj pomeni, da je nekdo dobroveren (kar je pogoj za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem). Izreklo je, da je dobroverni posestnik vsak tisti, ki ni vedel, ali ni mogel vedeti, da ni upravičen imeti stvari v posesti kot svoje. V tem primeru je tožnik (gospod, ki se je skliceval na priposestvovanje) prepričljivo dokazal, da se je njegov oče, prejšnji lastnik parcele, zanesel na dogovor s svojim bratom (ki je bil v tem primeru toženec), in da mu je ta obljubil, da bo napako, nastalo zaradi izpada prepisa sporne parcele na tožnikovega očeta, popravil, pa tega ni storil, tako, da je očetov brat še naprej ostal formalni lastnik parcele. A je sodišče izreklo, da to vendarle pomeni, da je bil tožnik dobroveren in da so posledično podani vsi pogoji za njegovo priposestvovanje lastninske pravice. 

Najemniki, ki se jih ne boste nikdar odkrižali 

Nezaslišane težave se dogajajo številnim najemodajalcem, ki so prepričani, da se lahko brez težav znebijo slabih najemnikov, se pravi takšnih, ki kršijo najemno pogodbo, ne plačujejo najemnine, ne vzdržujejo stanovanja, na njem povzročajo škodo, povzročajo sosedom hrup ipd. Menijo, da za deložacijo zadostuje že golo dejstvo, da najemnik krši zakon ali najemno pogodbo. Pa ni povsem tako. Kleč je namreč v tem, da morajo odpoved izvesti po natančno predpisanem postopku, sicer bo njihov tožbeni zahtevek za izselitev najemnikov zavrnjen, pa četudi bodo obstajali vsi vsebinski pogoji za tako izselitev. 

PREBERITE ŠE --> Ne morem se znebiti najemnikov, ki ne plačujejo in uničujejo moje stanovanje

Sodišče je v enem izmed takih primerov izreklo, da glede na to, da tožnica (najemodajalka) pred vložitvijo zahtevka za odpoved najemne pogodbe toženca (najemnika) ni opozorila na kršitev in mu tudi ni določila načina in roka za odpravo navedene kršitve, kar je predpostavka za odpoved najemne pogodbe, velja, da tožbeni zahtevek ni utemeljen in posledično, ker najemna pogodba za nedoločen čas ni odpovedana, ni utemeljen niti zahtevek za izselitev toženca.

Prav obskurni so nekateri primeri, pri katerih se najemniki na noben način ne želijo izseliti iz stanovanja in se poslužujejo različnih pravnih fint, s katerimi želijo nagajati najemodajalcem. V enem izmed takih je lastnik stanovanja najemniku, ki je na stanovanju povzročal škodo, zamenjal ključavnico, tako, da ta ne bi več mogel vstopiti vanj. A je najemnik zoper njega vložil tožbo zaradi motenja posesti. 

PREBERITE ŠE --> Podnajemnik je povzročil požar in nam vsem sosedom naredil ogromno škode

In kako se je zadeva končala? Sodišče je njegov zahtevek zavrnilo. Izreklo je, da so roki za varstvo posesti kratki, in sicer začne teči rok za vložitev tožbe zaradi motenja posesti takrat, ko je posestnik zvedel za motenje in storilca. Ker je bila tožba zaradi motenja posesti vložena več kot 30 dni potem, ko je najemnik ugotovil, da je bila ključavnica zamenjana in da ne more več vstopiti v stanovanjsko hišo, je sodišče izreklo, da je bila ta vložena prepozno. V tem primeru se je za lastnika izteklo dobro, samo zamišljate pa si lahko, koliko sivih las lahko najemodajalcem povzročajo posestniki (beri: slabi najemniki), ki so pri tovrstnih nagajanjih spretnejši, natančnejši.  

Prodaja brez vednosti zakonca

Zelo veliko pazljivost priporočam tudi pri nepremičninah, ki imajo status skupnega premoženja zakoncev. V praksi se namreč pogosto dogaja, da se takrat, ko sta zakonca še mlada in se dobro razumeta, v zemljiško knjigo kot lastnik stanovanja vpiše le eden izmed njih. In čeprav je nesporno, da gre pri nepremičnini, ki sta jo zakonca pridobila v času zakonske zveze (tako, da sta zgradila hišo, kupila stanovanje, vikend ipd.), za njuno skupno premoženje, pa nastane razlika pri vpisu take nepremičnine v zemljiško knjigo. Če se namreč le eden izmed njih kot lastnik vpiše v zemljiško knjigo, velja v razmerju do tretjih oseb za edinega lastnika take nepremičnine. 

Mož me je zmanipuliral, da sem hišo prepisala nanj, zdaj pa hoče ločitev

In tako se lahko stvari hudo zapletejo. Recimo, da se odnosi med zakoncema kasneje skrhajo, mož se znajde v denarnih težavah in se odloči, da bo (sicer skupno) nepremičnino prodal brez ženine vednosti. Kaj se lahko zgodi v takem primeru? 

Zakon določa, da se tedaj, ko glede stvari iz skupnega premoženja pravni posel sklepa le en zakonec, sicer zahteva soglasje drugega zakonca. Po ustaljeni sodni praksi je v nasprotnem primeru takšen posel izpodbojen, ne pa ničen. Če se drugi zakonec z razpolaganjem ni strinjal, bo sicer lahko dosegel razveljavitev posla - a pozor - le, če bo dokazal, da je bil tretji (pridobitelj, kupec) v slabi veri. 

PREBERITE ŠE --> Z možem zidava družinsko hišo, a ves čas poudarja, da bo njegova in ne najina

V konfliktu interesov med dobrovernim pridobiteljem (se pravi kupcem, ki je menil, da je mož edini lastnik take nepremičnine) in skupnim lastnikom (denimo ženo, ki svoje pravice ni vknjižila v zemljiško knjigo), mora slednji prevzeti tveganje za neprimerno ravnanje drugega člana skupnosti (moža). 

Drugače povedano, v takem primeru se lastninska pravica prenese na kupca, ženi pa preostane le še vložitev regresnega zahtevka zoper moža, ki jo je tako grdo prinesel naokrog, da ji je prikril, da prodaja njuno skupno premoženje. Edino v primeru, da je bil kupec v slabi veri (da je denimo vedel, da sta lastnika stanovanja oba, kar pa je običajno težko dokazati), se lahko takšen posel izpodbija v korist žene in kupec ne postane lastnik nepremičnine.