Najemodajalec mi grozi, da me bo zaradi krize vrgel iz stanovanja

Zelo bom vesela vašega odgovora, ki zadeva moj stanovanjski problem. V Ljubljani imam v najemu stanovanje, za katero plačujem kar visoko najemnino (cca. 500 evrov). Ker sem zaposlena v turizmu, sem bila ena izmed tistih, ki me je kriza z epidemijo finančno huje prizadela. Delodajalec me je namreč poslal na čakanje na delo, tako, da sem v zadnjem obdobju prejemala le minimalne dohodke (po zakonu). 

Tudi v trenutku, ko postavljam to vprašanje, sem še vedno na čakanju. Glede na to nisem več zmogla plačati zadnjih dveh najemnin za stanovanje. Najemodajalec mi je »zagrozil«, da mi bo zato v kratkem odpovedal najemno pogodbo. Zanima me, ali to lahko stori? Hvala.

Ker domnevam, da ste najemnica tržnega stanovanja, bom opisal vaše možnosti v tem primeru, saj je položaj najemnikov neprofitnih stanovanj nekoliko drugačen.

Neplačevanje najemnine za stanovanje sicer predstavlja enega izmed v zakonu predvidenih razlogov za odpoved najemne pogodbe, Stanovanjski zakon namreč določa, da lahko lastnik odpove najemno pogodbo iz krivdnega razloga, če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine (denimo stroškov elektrike, vode, ogrevanja ipd.), in sicer v roku, ki ga določa najemna pogodba, če pa ta rok ni določen, pa v 60. dneh od prejema računa. Glede na to je prvo, kar lahko preverite, to, na kakšen način najemna pogodba ureja vašo obveznost plačevanja najemnine (večina najemnih pogodb sicer določa rok, denimo zadnji dan v tekočem mesecu, peti dan v naslednjem mesecu ipd.).

Vaš položaj bi bil sicer ugodnejši v primeru, če takega roka najemna pogodba ne določa (kar je sicer malo verjetno), saj se v tem primeru uporabi zakonsko določilo, v skladu s katerim vam lahko v tem primeru najemodajalec odpove pogodbo (šele) v 60. dneh od tedaj, ko ste od njega prejeli račun.

Pomembno je vedeti tudi to, da se ob sporu najemna pogodba odpoveduje s tožbo pri sodišču, pri čemer pa velja, da najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, da krši najemno pogodbo (konkretno: z neplačevanjem najemnine). Ta opomin mora vsebovati navedbo odpovednega razloga (kršitve), način odprave kršitve, pa tudi primeren rok za odpravo kršitve, pri čemer ne sme biti krajši od 15 dni. To torej pomeni, da najemodajalec ne more uspeti z odpovedjo najemne pogodbe s tožbo, v primeru, ko se predhodno ne drži zgornje procedure.

Zakon pa vsebuje še eno pomembno varovalko za najemnike, in sicer velja, da lastnik ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma, da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku. V vašem primeru pa gre prav za to – krivdni razlog (neplačevanje najemnine) ni nastal po vaši krivdi, ampak zaradi okoliščine, na katero niste mogli vplivati (obstoj epidemije, ki je vplival na vaš zaslužek, kar je povzročilo tudi vašo nezmožnost plačevanja najemnine).

Glede na to menim, da bi bilo najbolje, da z najemodajalcem poskušate doseči sporazumni dogovor. Poskusite se z njim dogovoriti, da mu boste zaostale najemnine plačali takoj, ko bo to mogoče. Trenutno kaže, da se tudi v turizmu razmere izboljšujejo in verjamem, da bo lastnik pristal na vaš predlog. V nasprotnem primeru pa poskusite svoje pravice zavarovati na način, ki sem vam ga opisal zgoraj.