Izpoved najemodajalca: Bojim se lovcev na odškodnine

Mladi družini oddajamo novo stanovanje – kot fizične osebe, zakonito in za oddajanje plačujemo vse dajatve. Ker imajo najemniki majhnega otroka, bi se radi pravno zaščitili pred morebitnimi »odškodninskimi zahtevki« in civilno tožbo, če denimo otrok brez nadzora staršev pade po stopnicah ali čez balkonsko ograjo. Stanovanje ima v mansardi spalne prostore, v pritličju so dnevni prostori. V mansardo se dostopa po stopnicah, ki so 0,80 metra široke in v celoti varovane. Med stopnicami in ograjo je med najširšim delom možno, da se zelo majhen otrok stisne med ograjo in stopnico in pade dol. Isti problem je na balkonu, ograja iz inoxa je vodoravna, to pomeni, da majhen otrok brez nadzora staršev lahko spleza po njej in pade dol. Ali da si podstavi stol in zleze čeznjo. Najemnikom smo dejali, naj namestijo varovalno ograjo na stopnice, da ne more dostopati do njih, da brez nadzora ne sme biti na balkonu, prav tako smo v najemno pogodbo navedli, da so najemniki v celoti odgovorni za lastno varnost in varnost svojih sostanovalcev. Da se še dodatno zavarujemo, smo jim v podpis dali izjavo, v kateri smo opozorili na možnost poškodb pri plezanju čez balkonsko ograjo in stopnišču in da so v celoti odgovorni za varnost sostanovalcev. Upam, da to zadostuje, kaj vi mislite? Kako pa se lahko zavarujemo glede morebitnih poškodb tretjih oseb? Denimo, da pridejo obiskovalci, se napijejo in padejo po stopnicah. Nas lahko civilno tožijo? Ali bi pomagalo, da navedemo v najemno pogodbo, da obiski tretjih oseb niso dovoljeni? Ustno bi jim povedali, da lahko pridejo obiski, le pravno bi se radi zaščitili pred »lovci na odškodnine«.

Vaša skrbnost in korektnost sta vzorni. Vaša opozorila namreč niso zgolj ustna, ampak ste poskrbeli celo za pisna opozorila, ki vsekakor še dodatno dokazujejo vašo skrbnost.

Za obstoj odškodninske odgovornosti lastnika nepremičnine v primeru poškodb tretjih oseb (med te štejejo tudi najemniki) morajo najprej biti podani vsi zakonsko določeno elementi odškodninske odgovornosti. Eden izmed teh elementov je protipravnost ravnanja lastnika nepremičnine oziroma opustitev njegove dolžne skrbnosti. V to je zajeta tudi dolžnost lastnika nepremičnine, da morebitno nevarnost odstrani (denimo očisti ledene sveče, ki visijo z roba strehe pozimi) oziroma nanjo tretje osebe opozori (denimo opozori na drseč oljni madež v garaži, če svojega gosta pošlje v garažo po kakšno stvar).

Glede na podani opis zadeve menim, da ste storili vse, kar je treba, da ste morebitno nevarnost odstranili, saj ste tako stopnice kot balkon zavarovali z ograjo. Hkrati ste svoje najemnike tako v najemni pogodbi kot še enkrat ponovno pozneje dodatno opozorili na morebitne preostale nevarnosti, ki lahko obstajajo kljub ograji, in jih pozvali, naj poskrbijo za varnost svojih otrok. Če gre pri nameščenih ograjah za standardne izdelke, ki jih tudi sicer postavljajo v primerljivih nepremičninah, več od navedenega niste dolžni storiti. Pravzaprav ste z dosedanjim ravnanjem in večkratnim izrecnim pisnim opozarjanjem na nevarnosti storili celo več, kot bi se od vas lahko zahtevalo.

Ne glede na to, da ste kot lastnik nepremičnine dolžni izvršiti določene ukrepe za zagotavljanje varnosti nepremičnine, so za skrb svojih otrok v prvi vrsti odgovorni najemniki sami. Vsak starš ima že na podlagi Ustave Republike Slovenije pravico in dolžnost vzdrževati, izobraževati in vzgajati svoje otroke. Pod to spada tudi dolžnost staršev, da poskrbijo za njihovo ustrezno varnost. Če gre za majhne otroke, ki lahko brez nadzora splezajo pod ali čez ograjo in se poškodujejo, gre torej v prvi vrsti za odgovornost njihovih staršev, in ne za odgovornost najemodajalca. Še toliko bolj, če je najemodajalec starše večkrat izrecno opozoril na morebitne nevarnosti.