Mož je edini lastnik najinega stanovanja. Ali lahko po njegovi smrti ostanem brez doma?

Nekje sem prebrala, da lahko v primeru dedovanja zakonec ostane brez stanovanja, če ni tudi on vpisan kot lastnik v zemljiško knjigo. Jaz imam prav tak primer. Z možem imava stanovanje v Ljubljani, ampak je le on vpisan kot lastnik v zemljiško knjigo. V njem skupaj živiva, odkar pomnim. Mož je sicer precej starejši od mene, ima že čez 80 in se bojim, kaj bo, če pride do dedovanja. Kaj mi svetujete?

Romana

Odgovarja mag. Boštjan J. Turk, pravnik: Ni vsako nepremično premoženje, v katerem zakonca skupaj živita, tudi njuno skupno

Zahvaljujem se za vaše tehtno vprašanje. Prav ste prebrali, da imate lahko, če niste vpisani kot skupna lastnica stanovanja skupaj z možem, v primeru dedovanja težave, še posebno če so »v igri« recimo moževi otroci iz prejšnjega zakona ali kakšni drugi sorodniki.

Ker ima v slovenskem pravu vpis nepremičnine v zemljiško knjigo tako imenovani konstitutiven učinek, kar pomeni, da se lastninska pravica na nepremičnini dokončno prenese šele z vpisom v zemljiško knjigo, bi lahko mož hipotetično samostojno razpolagal s tem stanovanjem, tako da bi ga denimo že zdaj prodal ali podaril nekomu tretjemu, ta tretji pa bi bil zaradi tako imenovanega publicitetnega učinka varovan kot kupec oziroma obdarjenec.

Tudi v tem primeru ne bi bili brez možnosti, lahko bi tožili moža zaradi nezakonitega razpolaganja s skupno lastnino, a bi bil ta sodni postopek povezan z veliko zahtevnega dokazovanja.

Zato bi vam svetoval, da se z možem dogovorite, da s pogodbo uredita tako, da se stanovanje razdeli in postanete solastnica (ne le skupna lastnica!) stanovanja, s katerim lahko samostojno razpolagate.

Skupno (nepremično) premoženje je namreč pred delitvijo poslovno precej nefunkcionalno. Zakonca namreč ne moreta razpolagati z nedoločenimi deleži na skupnem premoženju s pravnimi posli med živimi, zlasti teh deležev ne moreta odsvojiti ali jih obremeniti. 

A še preden se tega lotite, vam toplo priporočam, da najprej natančno ugotovite status stanovanja. Omenili ste, da v stanovanja z možem živite, že »odkar pomnite«. To pa še ne pomeni, da ste tudi že postali skupna lastnica stanovanja. Treba je namreč vedeti, da ni vsako nepremično premoženje, v katerem zakonca skupaj živita, tudi njuno skupno premoženje.

Tako je denimo stanovanje, ki ga ima zakonec, še preden je sklenil zakonsko zvezo ali še preden je z zunajzakonskim partnerjem stopil v skupnost, njegova osebna last in lahko z njo samostojno razpolaga. V to kategorijo denimo spadajo nepremičnine, ki jih je zakonec pridobil kot darilo ali kot dediščino v tem obdobju.

Prav tako spadajo v to kategorijo nepremičnine, ki jih je zakonec pridobil s svojim nekdanjim zakoncem ali zunajzakonskim partnerjem.

Drugačen režim pa je uveljavljen za nepremičnine, ki sta jih zakonca oziroma zunajzakonska partnerja pridobila za časa trajanja zakonske zveze oziroma zunajzakonske skupnosti, denimo za stanovanje, ki sta ga kupila s kreditom – tako stanovanje ima značaj skupnega premoženja.

Če se vam bodo zdeli ti postopki pretirano zahtevni (in za laika običajno so), vam priporočam, da se obrnete na ustreznega pravnega strokovnjaka, ki vam bo svetoval in uredil omenjene pravne posle.